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信托計(jì)劃要素

• 名稱：安信安贏25號(hào)·深圳和緣福城市更新集合資金信托計(jì)劃。

• 規(guī)模：本次信托計(jì)劃發(fā)行規(guī)模為1億，以實(shí)際募集金額為準(zhǔn)。

• 期限：本信托計(jì)劃到期日為2019年12月27日。受托人有權(quán)根據(jù)發(fā)行情況進(jìn)行分期募集，分期募集情況下，各期信托受益權(quán)與首期信托受益權(quán)同時(shí)到期。

• 信托受益權(quán)信托利益分配方式：

  信托計(jì)劃存續(xù)期間，信托受益權(quán)的預(yù)期信托收益于每年6月20日、12月20日分配一次，信托本金及最后一期預(yù)期收益于信托受益權(quán)存續(xù)期限屆滿時(shí)一次性分配。

• 信托計(jì)劃資金運(yùn)用方式：

  受托人將委托人所交付的信托資金以股權(quán)和債權(quán)的形式投資于平臺(tái)公司上海凱富置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“上海凱富”），由上海凱富以股權(quán)和債權(quán)形式投入深圳源盼實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“深圳源盼”），深圳源盼將收到的資金用于收購(gòu)深圳市和緣福投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“和緣福”或“標(biāo)的公司”或“項(xiàng)目公司”）70%股權(quán)及支付“龍崗區(qū)坂田街道坂雪崗科技城04城市更新單元”范圍“金鵬足球地塊”（以下簡(jiǎn)稱 “本項(xiàng)目”）城市更新所需費(fèi)用。深圳逸合投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“深圳逸合”）需在每次信托資金投入前按照不低于1:3的比例對(duì)項(xiàng)目公司投入相應(yīng)資金。

• 信托本益來(lái)源：平臺(tái)公司分配的股權(quán)收益、償還的股東借款以及轉(zhuǎn)讓或處置平臺(tái)公司股權(quán)與對(duì)平臺(tái)公司的全部債權(quán)所得。

• 最低認(rèn)購(gòu)金額：每位投資者認(rèn)購(gòu)的最低限額為300萬(wàn)元，可以1萬(wàn)元的整數(shù)倍增加。受托人有權(quán)根據(jù)發(fā)行情況調(diào)整最低認(rèn)購(gòu)金額。

• 投資項(xiàng)目簡(jiǎn)介

  
  

  • 本項(xiàng)目位于坂雪崗（華為）科技城CBD范圍，距離地鐵5號(hào)線（環(huán)中線）楊美站直線距離約1.8km，距離規(guī)劃10號(hào)線（建設(shè)中，預(yù)計(jì)2020年通車）雪象北站直線距離約1.6km，距離華為全球總部約2.5km。項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)園分布較多，除華為國(guó)際總部外，還有深圳手機(jī)產(chǎn)業(yè)園，神州電腦東區(qū)，新天下產(chǎn)業(yè)園，航嘉產(chǎn)業(yè)園等，周邊目前具備一定的醫(yī)療教育等設(shè)施配套，如：第十人民醫(yī)院、雪象醫(yī)院、坂田小學(xué)、深圳科學(xué)高中、佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)15萬(wàn)平綜合商業(yè)、佳華領(lǐng)匯廣場(chǎng)8萬(wàn)平集中商業(yè)、天虹旗艦店等。

  • 本項(xiàng)目更新單元名稱為“龍崗區(qū)坂田街道坂雪崗科技城04城市更新單元”，所在區(qū)位為“深圳市龍崗區(qū)坂田街道”，項(xiàng)目總用地面積110,039.6平米，擬拆遷建筑建筑面積31005.88平米。本項(xiàng)目未來(lái)城市更新后預(yù)計(jì)規(guī)劃計(jì)容可售面積30萬(wàn)平米，地塊屬性為商住地塊，土地價(jià)值較大，具有較高的投資價(jià)值。

  • 本項(xiàng)目信托資金投入32億元，深圳逸合根據(jù)不低于1:3的比例投入自有資金，后續(xù)建設(shè)資金可通過(guò)銀行貸款、深圳逸合追加投入等解決。

  • 本信托計(jì)劃擬以未來(lái)整體轉(zhuǎn)讓出售項(xiàng)目獲得的收入作為信托本益分配的主要來(lái)源。本項(xiàng)目未來(lái)城市更新后預(yù)計(jì)規(guī)劃計(jì)容可售面積30萬(wàn)平米，按照樓面價(jià)2.8萬(wàn)/㎡ 保守估值本項(xiàng)目，本項(xiàng)目未來(lái)估值至少84億元，扣除項(xiàng)目成本后，未來(lái)整體出售項(xiàng)目可獲得的收益約72.5億元。

  
  

  
  

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  深圳市及龍崗區(qū)簡(jiǎn)介

  
  

  深圳，別稱鵬城，廣東省轄市，地處廣東省南部，珠江三角洲東岸，與香港一水之隔，東臨大亞灣和大鵬灣，西瀕珠江口，南隔深圳河與香港相連。深圳是中國(guó)改革開(kāi)放建立的第一個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，是中國(guó)改革開(kāi)放的窗口，為具有一定影響力的國(guó)際化城市。2015年全市生產(chǎn)總值達(dá)17500億元人民幣，增長(zhǎng)8.9%左右。2015年末深圳市常住人口1137.89萬(wàn)人，比2014年末增加60萬(wàn)人，增長(zhǎng)5.6%。其中戶籍人口354.99萬(wàn)人，占常住人口比重31.2%；非戶籍人口783萬(wàn)人，占比重68.8%。2015年深圳居民人均可支配收入44,633元，增長(zhǎng)9.0%。

  
  

  2015年，龍崗區(qū)全區(qū)（不含大鵬、坪山新區(qū)）實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2636.79億元，按可比價(jià)計(jì)算（下同），比上年增長(zhǎng)10.5%。第一產(chǎn)業(yè)增加值0.21億元，比上年下降18.6%。第二產(chǎn)業(yè)增加值1667.47億元，增長(zhǎng)12.4%。其中工業(yè)增加值 1569.45億元，增長(zhǎng)13.3%；建筑業(yè)增加值98.02億元，下降0.8%。第三產(chǎn)業(yè)增加值969.11億元，增長(zhǎng)7.0%；其中批發(fā)和零售業(yè)增長(zhǎng)1.2%；交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)增長(zhǎng)7.3%；住宿和餐飲業(yè)增長(zhǎng)4.6%；金融業(yè)增長(zhǎng)14.7%；房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)13.2%；其他服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)4.0%。三次產(chǎn)業(yè)比例為0.01：63.24：36.75。人均生產(chǎn)總值130929元/人，比上年增長(zhǎng)7.6%。

  本項(xiàng)目所在周邊在售一手住宅項(xiàng)目售價(jià)約5-6萬(wàn)/平米，其中位于本項(xiàng)目直線距離約1.8公里的佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)三期最新住宅報(bào)價(jià)5.5萬(wàn)元/平米。二手住宅萬(wàn)科城三期高層報(bào)價(jià)5-6萬(wàn)元/平米。

  
  

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  主要合作方簡(jiǎn)介

  
  

  深圳逸合是重慶逸合實(shí)業(yè)有限公司在深圳的投資平臺(tái)，重慶逸合實(shí)業(yè)有限公司成立于2015年，注冊(cè)資本6000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)地址位于重慶市南岸區(qū)南濱路22號(hào)長(zhǎng)江國(guó)際1號(hào)樓34-1。公司以“產(chǎn)品+服務(wù)”為基礎(chǔ)，與“互聯(lián)網(wǎng)+金融”相結(jié)合，并向“現(xiàn)代服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、智能住宅”等房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)延伸，是一家集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、金融運(yùn)作、資產(chǎn)管理與服務(wù)的民營(yíng)企業(yè)。公司致力于以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)驅(qū)動(dòng)地產(chǎn)金融平臺(tái)，構(gòu)建關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)集群，實(shí)現(xiàn)“智能科技、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)”等多方資源融合，形成房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力，打造公司獨(dú)有的核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)新型房地產(chǎn)企業(yè)標(biāo)桿的戰(zhàn)略目標(biāo)。公司具有較為豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、較強(qiáng)的操盤開(kāi)發(fā)能力。

  
  

  
  

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  項(xiàng)目亮點(diǎn)

  
  

  • 地域優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于深圳市龍崗區(qū)坂田街道，距離地鐵5號(hào)線（環(huán)中線）楊美站直線距離約1.8km，距離規(guī)劃10號(hào)線（建設(shè)中，預(yù)計(jì)2020年通車）雪象北站直線距離約1.6km，距離華為全球總部約2.5km。項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)園分布較多，具備一定的醫(yī)療教育等設(shè)施配套，未來(lái)城市更新后，土地價(jià)值較大，具有較高的投資價(jià)值。

  • 地塊優(yōu)勢(shì)：土地資源稀缺、土地價(jià)值高：2017年深圳共推出46宗土地，規(guī)劃建筑面積652.76萬(wàn)㎡，同比減少35.75%，共成交43共土地，規(guī)劃建筑面積607.13萬(wàn)平米，同比減少28.31%。2017年，深圳新增居住類供地稀少，僅成交2宗，未來(lái)深圳的可建設(shè)用地存量較為稀缺，深圳的供需矛盾將會(huì)持續(xù)存在，供求關(guān)系進(jìn)一步緊張。項(xiàng)目周邊新增新建在售項(xiàng)目較少，在售項(xiàng)目售價(jià)約5-6萬(wàn)元/平米，其中位于本項(xiàng)目直線距離約1.8公里的佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)三期最新住宅報(bào)價(jià)5.5萬(wàn)元/平米。

  • 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：市場(chǎng)結(jié)構(gòu)健康：2017年深圳商品住宅共成交259.30萬(wàn)㎡，成交面積同比2016年減少37.96%，成交均價(jià)54,445元/㎡，同比2016年上漲1.90%，整體市場(chǎng)處于調(diào)控后的穩(wěn)定趨勢(shì)。截止2017年12月底，深圳住宅可售面積338.59萬(wàn)㎡，可售面積同比減少11.13%，去化周期13.19個(gè)月，整體市場(chǎng)庫(kù)存壓力不大，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)較為健康合理，看好深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)。

  • 項(xiàng)目?jī)r(jià)值優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目未來(lái)城市更新后預(yù)計(jì)規(guī)劃計(jì)容可售面積30萬(wàn)平米，按照樓面價(jià)2.8萬(wàn)/㎡ 保守估值本項(xiàng)目，本項(xiàng)目未來(lái)估值至少84億元，扣除項(xiàng)目成本后，未來(lái)整體出售項(xiàng)目可獲得的收益約72.5億元。

  • 擔(dān)保措施足：平臺(tái)公司、項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押，資產(chǎn)抵押，實(shí)力公司重慶逸合、深圳逸合保證擔(dān)保、債權(quán)劣后承諾、信托本益補(bǔ)足等。

  
  

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  主要信托保障措施

  
  

  • 股權(quán)質(zhì)押：深圳逸合將其持有的上海凱富25%股權(quán)質(zhì)押至安信信托名下；上海凱富將其持有的深圳源盼100%股權(quán)質(zhì)押至安信信托名下；項(xiàng)目公司100%股權(quán)質(zhì)押至安信信托名下；項(xiàng)目公司將其持有的深圳市金鵬足球俱樂(lè)部有限公司100%股權(quán)質(zhì)押安信信托名下為平臺(tái)公司上海凱富到期足額償還安信信托股東借款本息提供連帶責(zé)任擔(dān)保。本項(xiàng)目在后續(xù)城市更新流程中若引入銀行貸款，信托計(jì)劃可向深圳逸合轉(zhuǎn)讓部分平臺(tái)公司上海凱富股權(quán)，但深圳逸合應(yīng)將其持有的平臺(tái)公司上海凱富相應(yīng)比例股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給安信信托。在上海凱富完成工商變更登記后，深圳逸合應(yīng)將其持有的平臺(tái)公司上海凱富股權(quán)全部質(zhì)押給安信信托為平臺(tái)公司上海凱富到期足額償還安信信托股東借款本息提供連帶責(zé)任擔(dān)保。項(xiàng)目公司后續(xù)若引入融機(jī)構(gòu)貸款，安信信托可配合項(xiàng)目公司解除平臺(tái)公司、項(xiàng)目公司、金鵬足球股權(quán)質(zhì)押,但應(yīng)將相關(guān)公司所對(duì)應(yīng)的股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給安信信托。

  • 項(xiàng)目公司資產(chǎn)抵押：項(xiàng)目房產(chǎn)產(chǎn)證已抵押給安信信托，為平臺(tái)公司上海凱富到期足額歸還安信信托股東借款本息提供連帶責(zé)任擔(dān)保。城市更新流程實(shí)施過(guò)程中，如相關(guān)政府部門要求解除房產(chǎn)抵押，安信信托將配合解除房產(chǎn)抵押；城市更新流程完成后，若取得新的土地證后需抵押給安信信托并辦理完畢抵押登記。深圳源盼或標(biāo)的公司后續(xù)因申請(qǐng)銀行貸款需要，安信信托可以解除房產(chǎn)抵押，在貸款銀行允許情況下，安信信托有權(quán)選擇成為上述財(cái)產(chǎn)的第二順位抵押權(quán)人，且貸款資金可用于歸還信托本益和本項(xiàng)目城市更新。

  • 多重保證擔(dān)保：重慶逸合、深圳逸合、深圳源盼、劉松夫婦、和緣福、金鵬足球?yàn)槠脚_(tái)公司上海凱富到期足額歸還安信信托股東借款本息提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

  • 債權(quán)劣后承諾：深圳逸合承諾對(duì)平臺(tái)公司上海凱富的所有債權(quán)投入均劣后于信托計(jì)劃受償；并約定其投入平臺(tái)公司上海凱富的股東借款以債權(quán)信托給受托人方式，確保該部分資金劣后于本信托計(jì)劃受償。

  • 信托本益補(bǔ)足：深圳逸合對(duì)信托受益權(quán)的投資本金、受益人的預(yù)期收益、信托管理費(fèi)、超額信托報(bào)酬及有關(guān)信托費(fèi)用承擔(dān)全額補(bǔ)足義務(wù)，重慶逸合、劉松夫婦、上海凱富、深圳源盼、和緣福、金鵬足球?qū)ι鲜鲅a(bǔ)足義務(wù)提供連帶責(zé)任擔(dān)保。

  • 最低資金余額要求：為了緩釋項(xiàng)目流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，于信托到期日屆滿前第60日，平臺(tái)公司上海凱富、深圳源盼、金鵬足球和標(biāo)的公司和緣福賬上資金余額之和不得低于信托本金的30%；于信托到期日屆滿前第30日，平臺(tái)公司上海凱富、深圳源盼、金鵬足球和標(biāo)的公司和緣福賬上資金余額之和不得低于信托本金的60%。重慶逸合、深圳逸合、劉松夫婦對(duì)于上述資金缺口承擔(dān)補(bǔ)足義務(wù)。

  • 主動(dòng)管理：安信信托向平臺(tái)公司上海凱富、深圳源盼、標(biāo)的公司和緣福、金鵬足球派出董事、財(cái)務(wù)副總監(jiān)，從股東會(huì)、董事會(huì)、財(cái)務(wù)、印章、人員等多個(gè)層面對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行主動(dòng)管理，確保項(xiàng)目公司有序經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)既定的信托目的。

  
  

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  安信信托簡(jiǎn)介

  
  

  安信信托股份有限公司（股票代碼600816，簡(jiǎn)稱“安信信托”）

  • 國(guó)內(nèi)唯一一家上交所上市的信托公司；

  • 自2014年起，連續(xù)三年ROE（凈資產(chǎn)收益率，衡量企業(yè)盈利能力的核心指標(biāo)）全行業(yè)排名第一；

  • 2017年信托業(yè)務(wù)收入52.8億元，全行業(yè)排名第一，凈利潤(rùn)36.68億，全行業(yè)排名第二；

  • 主體信用等級(jí)AA+、評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定，信托業(yè)協(xié)會(huì)評(píng)級(jí)A級(jí)，信披評(píng)級(jí)A級(jí)，監(jiān)管評(píng)級(jí)為A-級(jí)；

  • 均為各類評(píng)級(jí)最高級(jí)；

  • 首批納入MSCI新興市場(chǎng)指數(shù)，入選福布斯2017亞洲最佳兩百?gòu)?qiáng)企業(yè)；

  • 2017年度最佳信托公司-鳳凰網(wǎng)；

  • 2017年度杰出信托公司-金融界；

  • 2017年投資客戶滿意度最佳信托公司-財(cái)經(jīng)/北京大學(xué)光華管理學(xué)院；

  • 2017年度企業(yè)社會(huì)責(zé)任典范獎(jiǎng)-中國(guó)財(cái)經(jīng)峰會(huì)；

  • 2017 年度銳意進(jìn)取信托公司-證券時(shí)報(bào)；

  
  

  本認(rèn)購(gòu)說(shuō)明書為推介材料,其相關(guān)內(nèi)容以“安信安贏25號(hào)·深圳和緣福城市更新集合資金信托計(jì)劃”項(xiàng)下信托文件的內(nèi)容為準(zhǔn)。